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李开周：古代的房产

汉朝的房改
　　汉高祖刚建国那会儿，全国人民不愁没房住，因为政府手里早就攒够了公房，正要一套
　　一套地分给大家，您只需耐着性子排队就是了。
　　理论上，彻侯能分到150 宅，关内侯能分到95 宅，大庶长能分到90 宅，公士能分到2
　　宅，庶人能分到1 宅，司寇能分到半宅。
　　司寇是罪犯，庶人是平民，彻侯、关内侯、大庶长、公士都是爵位。这些名词今天念起
　　来很拗口，那时候却像说科长、局长、司长、部长一样自然。不太恰当的类比，彻侯相当于
　　部级领导，公士相当于小科员。另外，“宅”有标准面积，约1700 平米。
　　也就是说，像彻侯那样的高干，可以分到25 万平米，关内侯可以分到16 万平米，大庶
　　长能分到15 万平米（想来都是连田连宅的大庄园）。与这些领导相比，庶人的房子小得可怜，
　　不过也有1700 平米，够宽敞的啦。
　　之所以有这么多房子可以分，是因为当时人少、地广、房源足。秦末兵乱，十室九空，
　　留下了大量户绝田宅；汉朝立国后，每年还有一批罚没充公的房产，都可以拿来分配。
　　但是户绝和罚没的房源终归有限，汉高祖、汉惠帝和后来的吕后又太喜欢封赏爵位。干
　　部越来越多，房子却越来越少，为了让干部们住上大房子，就不得不压缩庶人的分房指标。
　　再后来，原有的房子快分完了，每年还要新建一批住房才能满足干部们的需求，而新建住房
　　又加重了财政负担。这时候，不管是为了社会公平，还是为了减轻负担，都有必要来场改革。
　　改革是汉文帝搞起来的，文帝以后，庶人不再享有分房指标，像公士那样的基层干部也
　　不再有参与分房的资格，政府的担子一下子减轻了。至于彻侯、关内侯那些首长，房子还是
　　照分不误的，而且仍然是级别越高、面积越大，行政级别必须体现在居住面积上，这也是老
　　早就有的中国特色。这次房改确实减轻了财政的负担，但却没有实现社会的公平。当初汉高
　　祖给全国人民分房搞论资排辈，原本就有些不公平；现在汉文帝房改又搞特权主义，更是加
　　大了不公平。
　　不公平压根儿就是帝制时代的专利，更何况那场房改是由干部们主持的，既没有信息披
　　露机制，也不存在监督，这样的房改不大可能不搞特权，除非干部们觉悟很高，个个都是活
　　雷锋。
　　觉悟高的干部倒也不是没有，我在小说里就见到过。比如《三国演义》第65 回，刘备
　　拿下益州，要把当地的良田美宅分给手下大将。这时候赵云站了出来，说俺们当干部的条件
　　好，买套房子还不容易，真正缺房住的是那些老百姓，不如分给他们吧。赵云是个好干部，
　　这样的好干部在房改中不会搞特权，可惜只是个艺术形象。
　　作者自注：
　　1.汉承秦制，爵分二十等，由低到高依次为公士、上造、簪袅、不更、大夫、官大夫、
　　公大夫、公乘、五大夫、左庶长、右庶长、左更、中更、右更、少上造、大上造、驷车庶长、
　　大庶长、关内侯、彻侯。文中谈到各级爵位分房指标，为节省篇幅，仅举彻侯、关内侯、大
　　庶长和公士，其余略去不提；
　　2.司寇、庶人和各级爵位的分房指标，见于1983 年出土的张家山汉墓竹简《二年律令·户
　　律》。所谓“二年”，当指吕后二年，但汉朝立国时就大搞分封，有理由认为按爵位分房是从
　　汉高祖时期开始的；
　　3.从《二年律令》看不出汉文帝的房改，文中说文帝改革分房政策，是因为他减过爵位，
　　废止过“名田宅”——战国以来盛行的不动产占有制度。

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　　南北朝的房价
　　总有人嫌房价高得受不了，也总有人嫌房价涨得还不够快，比如说替开发商说话的经济
　　学家。经济学家替开发商说话喜欢横向比较：某某城市房价涨到了多少，是我们这地方房价
　　的多少倍；或者某某国家房价有多高，是中国房价的多少倍，等等。这帮经济学家不大喜欢
　　纵向比较，大概是觉得过去的房子比现在便宜，纵向比较没意思。
　　幸亏他们没有留心南北朝的房价，否则就会发疯地迷上纵向比较，给虚高的房价再撑上
　　一根柱子。
　　如果只看交易形态，在南北朝买卖房产要立合同，要交契税，谁想卖房，就在门上贴个
　　广告招揽买主，甚至还有人做中介，既当掮客又当估价师——以上种种跟现在也差不多，所
　　以并不稀奇。稀奇的是，那时候社会经济还非常落后，房价居然也能飞到天上。比如说，南
　　朝有个蔡廓，在开封建一处房子，经他哥哥按市价估算，值50 万钱；南朝还有个王琨，在
　　广州买了一处房子，花130 万钱；北魏建都洛阳后，许多官员在洛阳建房或购房，竟有人耗
　　费上千万。
　　您会说，或许南北朝时期的建筑面积超大，虽然贵，但物有所值，其实当时的城市规划
　　不允许有太大的房子存在，仅以北魏都城洛阳为例，全城220 个坊，每坊500 余户平民，平
　　均每户占地不超300 平米。您还会说，或许是通货膨胀的缘故，当一斗米都值万钱的时候，
　　一处房子值几百万也不是问题，然而当时已经不是物价飞涨的东晋了。
　　排除了上述可能，我们来看南北朝的房价有多离谱。世界银行有个说法：当房价超出居
　　民收入的6 倍时，就会对居民幸福构成威胁。而《南齐书》记载，“其民资不满三千者，殆
　　将居半。”也就是说，半数居民的收入只有几千钱，那几百万的房价是居民收入的上千倍，
　　放到现在，这个数字能把世界银行的分析家们全吓疯。
　　房价高到这个地步，怎么还卖得动呢？这是因为除了穷人还有富人，对穷人来说房价虽
　　然高，对富人来讲却不算什么。前面提到的蔡廓是个太守，据说他到城门口转一转，就能有
　　六七万的进项，50 万的房价不用怎么转就转出来了；王琨是个刺史，刺史年薪两千石，折
　　合铜钱近100 万，130 万的房价不过一年多的薪水而已；至于北魏时在洛阳大批购房的那些
　　人，不是皇亲国戚就是豪门大族，平时吃一顿饭还数万钱呢。可以推想得到，如果现在的开
　　发商生在南北朝，还会继续抬高房价，因为房价再高也有人买。
　　福利经济学中有个施肥原理，说财富就像肥料，只有撒匀了才见效，如果没撒匀，那就
　　不只是苦乐不均的问题，还会造成物价畸形，这个原理同样适用于南北朝。所以说，在南北
　　朝买不起房的人不该怪开发商涨价，也不该怪买得起房的推动涨价，要怪只能怪贫富悬殊。
　　贫富悬殊是病根儿，也是顽症，短暂而动乱的南北朝没能解决，我们寄希望于这个时代。

南北朝的房价
　　总有人嫌房价高得受不了，也总有人嫌房价涨得还不够快，比如说替开发商说话的经济
　　学家。经济学家替开发商说话喜欢横向比较：某某城市房价涨到了多少，是我们这地方房价
　　的多少倍；或者某某国家房价有多高，是中国房价的多少倍，等等。这帮经济学家不大喜欢
　　纵向比较，大概是觉得过去的房子比现在便宜，纵向比较没意思。
　　幸亏他们没有留心南北朝的房价，否则就会发疯地迷上纵向比较，给虚高的房价再撑上
　　一根柱子。
　　如果只看交易形态，在南北朝买卖房产要立合同，要交契税，谁想卖房，就在门上贴个
　　广告招揽买主，甚至还有人做中介，既当掮客又当估价师——以上种种跟现在也差不多，所
　　以并不稀奇。稀奇的是，那时候社会经济还非常落后，房价居然也能飞到天上。比如说，南
　　朝有个蔡廓，在开封建一处房子，经他哥哥按市价估算，值50 万钱；南朝还有个王琨，在
　　广州买了一处房子，花130 万钱；北魏建都洛阳后，许多官员在洛阳建房或购房，竟有人耗
　　费上千万。
　　您会说，或许南北朝时期的建筑面积超大，虽然贵，但物有所值，其实当时的城市规划
　　不允许有太大的房子存在，仅以北魏都城洛阳为例，全城220 个坊，每坊500 余户平民，平
　　均每户占地不超300 平米。您还会说，或许是通货膨胀的缘故，当一斗米都值万钱的时候，
　　一处房子值几百万也不是问题，然而当时已经不是物价飞涨的东晋了。
　　排除了上述可能，我们来看南北朝的房价有多离谱。世界银行有个说法：当房价超出居
　　民收入的6 倍时，就会对居民幸福构成威胁。而《南齐书》记载，“其民资不满三千者，殆
　　将居半。”也就是说，半数居民的收入只有几千钱，那几百万的房价是居民收入的上千倍，
　　放到现在，这个数字能把世界银行的分析家们全吓疯。
　　房价高到这个地步，怎么还卖得动呢？这是因为除了穷人还有富人，对穷人来说房价虽
　　然高，对富人来讲却不算什么。前面提到的蔡廓是个太守，据说他到城门口转一转，就能有
　　六七万的进项，50 万的房价不用怎么转就转出来了；王琨是个刺史，刺史年薪两千石，折
　　合铜钱近100 万，130 万的房价不过一年多的薪水而已；至于北魏时在洛阳大批购房的那些
　　人，不是皇亲国戚就是豪门大族，平时吃一顿饭还数万钱呢。可以推想得到，如果现在的开
　　发商生在南北朝，还会继续抬高房价，因为房价再高也有人买。
　　福利经济学中有个施肥原理，说财富就像肥料，只有撒匀了才见效，如果没撒匀，那就
　　不只是苦乐不均的问题，还会造成物价畸形，这个原理同样适用于南北朝。所以说，在南北
　　朝买不起房的人不该怪开发商涨价，也不该怪买得起房的推动涨价，要怪只能怪贫富悬殊。
　　贫富悬殊是病根儿，也是顽症，短暂而动乱的南北朝没能解决，我们寄希望于这个时代。

[quote]原帖由 [i]燃灯佛[/i] 于 2008-7-4 20:33 发表 [url=http://bbs.tongji.net/redirect.php?goto=findpost&pid=7934293&ptid=579065][img]http://bbs.tongji.net/images/common/back.gif[/img][/url]
　　南北朝的房价
　　总有人嫌房价高得受不了，也总有人嫌房价涨得还不够快，比如说替开发商说话的经济
　　学家。经济学家替开发商说话喜欢横向比较：某某城市房价涨到了多少，是我们这地方房价
　　的多少倍； ... [/quote]

北魏第一高楼
　　《洛阳伽蓝记》说，北魏时，洛阳有个永宁寺，永宁寺有个南门，南门盖了一门楼，门
　　楼高20 丈。
　　一丈即10 尺，20 丈就是200 尺，北魏尺又分三种，最短的25 公分，最长的29.6 公分，
　　不长不短的28 公分，我们取最短的，20 丈也有50 米。今天建一幢商厦，底层挑高5 米，
　　上面层高3 米，要建够16 层，才能赶上北魏一座门楼。所以这门楼可够高的。
　　《洛阳伽蓝记》又说，这些门楼全是木构建筑。而我们知道，现存最高的木构建筑是山
　　西应县木塔，高达67 米，有这位老大罩着，50 米高的门楼还不算太惊人。
　　接下来的记载就有些惊人了。《洛阳伽蓝记》说，洛阳还有个瑶光寺，瑶光寺里有座塔，
　　塔分5 层，高50 丈，换言之，至少125 米。现在北京有座数码大厦号称中关村地区第一高
　　楼，也是125 米高，但不止5 层，也不是原始的木构。
　　更惊人的是永宁寺塔。《洛阳伽蓝记》说，永宁寺塔“高九十丈”，“有刹复高十丈”，“合
　　去地一千尺”，那么就有250 米高了，换成写字楼，至少得建80 层。郑州裕达国贸被誉为中
　　原第一高楼，才220 米，跟永宁寺塔一比，就有点儿山中无老虎猴子称大王的意思。永宁寺
　　塔地下有知，大概也会像阮籍那样，慨叹一句“时无英雄，遂使竖子成名”吧。
　　从技术的角度讲，我觉得《洛阳伽蓝记》是夸大了，因为木构建筑全用柱子撑着，柱子
　　的长度限制着挑高，而瑶光寺塔才5 层，就高达125 米，刨去台基和塔顶，单层挑高也得
　　20 多米。我倒不怀疑一座塔能不能建这么高，只是怀疑当时的建筑商从哪儿才能找到这么
　　长的原木做柱子。
　　不过从情理上，我相信北魏人绝对有把佛塔建到上百米乃至几百米的决心，就像现在每
　　一座城市都有把某个待建项目建成当地第一高楼或全国第一高楼或全球第一高楼的决心一
　　样。
　　在《洛阳伽蓝记》中，那座250 米高的永宁寺塔算得上是洛阳第一高楼了，说不准还是
　　当时的全国第一高楼乃至全球第一高楼，因为此塔建成后，有位波斯胡去参观，感叹自己走
　　遍全球，也没见过这么高的建筑。又据正史记载，此塔是魏明帝他妈出的资，等装修完，老
　　太太扔掉拐杖，一直爬到最高层，俯视天下众楼，无一不在脚下，霎那间容光焕发，腰不疼
　　了腿不酸了脚也不抽筋了，比吃盖中盖都管用。
　　250 米高的建筑在今天是不稀罕了，所以这老太太要是活到现在，大概还会把永宁寺塔
　　拆了重建，建到上千米，超过台北101，超过阿联酋的迪拜塔。
[quote]原帖由 [i]燃灯佛[/i] 于 2008-7-4 20:34 发表 [url=http://bbs.tongji.net/redirect.php?goto=findpost&pid=7934296&ptid=579065][img]http://bbs.tongji.net/images/common/back.gif[/img][/url]
南北朝的房价
　　总有人嫌房价高得受不了，也总有人嫌房价涨得还不够快，比如说替开发商说话的经济
　　学家。经济学家替开发商说话喜欢横向比较：某某城市房价涨到了多少，是我们这地方房价
　　的多少倍；或者 ... [/quote]

后唐的楼市调控
　　从2001 年到2005 年，全国房价以8.95%的平均增幅一路狂涨，将大批购房者碾压在地，
　　连皮带肉刮他们一层，然后裹着血肉呼啸而去了。中央政府出面阻止，先出台了一“国八条”，
　　没挡住；又出台了一“国六条”，还是没挡住。到2007 年6 月份，全国70 个大中城市，房
　　价同比上涨7.1%，就有乐观的领导站出来向大伙报喜了：涨幅已经回落了嘛，政策开始收
　　效了嘛。但只要您还没要完全变傻，就会明白涨幅回落是怎么回事儿，好比一亡命徒开车撞
　　人，以前每月撞死的人数按10%递增，现在每月撞死的人数按8%递增，那也叫涨幅下降，但
　　似乎并不值得乐观。
　　还是建设银行研究部敢讲真话，该部刚刚颁布《2007 下半年经济金融形势分析与预测》，
　　说在中央一系列调控政策出台之后，房价暴涨的局面不仅没有改观，反而更加恶化。之所以
　　会这样，倒不是因为那些政策不好，而是因为那些政策没有被贯彻落实。比方说，中央一向
　　限制开发商囤积土地，而从2001 年到今年5 月份，全国开发商购置了21.62 亿平米的土地，
　　实际仅开发12.96 亿平方米，约40%的土地被囤积了。如果开发商手中的土地没被囤积，以
　　3.0 的容积率计算，那21.62 亿平米的土地就能开发出64.86 亿平米的住房，而全国城镇人
　　口有56157 万，不论性别年龄职业婚否以及有房没房，让他们全冲进售楼部，每人也能分到
　　将近12 个平方，相当于城镇人口目前人均住房面积的一半。换句话说，近7 年来国家提供
　　给开发商的土地只要完全开发，就能让50%的城镇居民乔迁新居，哪还有什么供不应求的破
　　事儿？既然供不应求的局面不会出现，那么居高不下的房价也就缺乏支撑了。
　　当然，房价居高不下究竟在多大程度上是因为调控政策没能落实，还需要仔细算算，譬
　　如将人口增长、通货膨胀、媒体误导、炒家操控以及购房者喜欢装胖的心思都考虑进去，建
　　一个多变量的统计模型，然后假定其他因素统统不变，再对调控政策进行求导，一定能得到
　　精确的评估。但我也只是说说，事实上大多数影响因素都难以量化，想给楼市建一完整的数
　　学模型，不会比让地方政府打压房价更容易。
　　我倒能建一历史模型，因为我发现，只要砍掉细枝末节，后唐时期的楼市完全可以拿来
　　模拟当今调控政策贯彻落实后的理想状态。举例言之，后唐庄宗李存勖颁布过一道敕令：“其
　　空闲有主之地，仍限半年，本主须自修盖，如过限不见屋宇，亦许他人占射。”（《全唐文》
　　卷104）后唐明宗李嗣源也有类似规定：“诸色人等置到田地，并限三个月内修筑盖造，须
　　见次第。”（《唐文拾遗》卷58）这两条很像我们国土部的《闲置土地处置办法》，只不过我
　　们规定的闲置时限是两年，后唐规定的闲置时限是半年和3 个月。去除这个差别之后，您完
　　全有理由怀疑后唐俩皇帝剽窃了《闲置土地处置办法》，或者“国八条”和“国六条”。
　　我们通过禁止捂地来打压房价，没戏；后唐通过禁止捂地来平衡供需，却收到了打压房
　　价的奇效。还记得盛唐时期，有个马周在长安购买房基一亩，花了铜钱200 万；而在后唐的
　　首都洛阳，“连店基地，每亩价钱七千”（《五代会要》卷26），房价下降了将近300 倍。
　　跟现在的调控手段相比，后唐那两条规定毫不新鲜，凭什么就能把房价打压下去呢？我
　　能找到的解释是，后唐地方政府不靠卖地吃饭，所以对高房价不感兴趣；那时也没有开发商，
　　不存在官员和开发商之间那种或明或暗的利益链。

[quote]原帖由 [i]燃灯佛[/i] 于 2008-7-4 20:35 发表 [url=http://bbs.tongji.net/redirect.php?goto=findpost&pid=7934298&ptid=579065][img]http://bbs.tongji.net/images/common/back.gif[/img][/url]
北魏第一高楼
　　《洛阳伽蓝记》说，北魏时，洛阳有个永宁寺，永宁寺有个南门，南门盖了一门楼，门
　　楼高20 丈。
　　一丈即10 尺，20 丈就是200 尺，北魏尺又分三种，最短的25 公分，最长的29.6 公分，
　　 ... [/quote]

宋朝房奴问题
　　且冒险一回，把历史的时针拨到宋朝，然后扎个筏子，沿长江顺流东去。其间我们别忘
　　了停筏上岸，对沿途民居作些考察。
　　如果我们命大，将有机会看到青海的土窑、四川的坞堡、湖北的竹楼、江西的茅屋……
　　一路到江浙，又能瞧见成片的瓦房，清一色砖木结构，斗拱分瓣，梁柱卷杀，筒瓦琉璃黄，
　　板瓦翡翠绿。这瓦房，比土窑明亮，比坞堡美观，比竹楼洁净，也比茅屋更能防火防盗，堪
　　称小康生活的象征。这也说明江浙生产力更发达，人民更富裕。
　　然而富裕不代表幸福。
　　从五代到宋初，两广人民的住房够紧张了，“四邻局塞，半空架版，叠垛箱笼，分寝儿
　　女”（陶毂《清异录》），建筑面积小到连睡觉的地方都不够，又没钱扩建，只好自己改成小
　　复式。在这样恶劣的住房条件下，固然不会幸福到哪里去，却也不会痛苦到哪里去——大家
　　都这样，就淡化了居住不舒适的心理感受。另一个例子是青海，农牧民每天从土窑里钻进钻
　　出，也没妨碍唱花儿的好心情——想自卑也得有参照物是不是？
　　江浙跟两广、青海有所不同，这里在五代时期少受战乱之苦，水利、农业和交通又都占
　　地利优势，使得当地人在宋朝以前就跑步进入了先富阶段，有资本改善自己的居住条件。北
　　宋建国不到五十年，杭州城外东倒西歪的茅屋就已被瓦房代替。建筑材料也趋向高档，不知
　　不觉，青砖取代了土坯，紫檀取代了榆木，桐油取代了麻捣，藤黄取代了红胶泥。这些材料
　　都很贵，未必所有人都用得起，但只要有超半数的人在用，就会形成标准，当别人都按这个
　　标准时，您如果达不到，您就会被耻笑，即使不被人耻笑，您自己也免不了会难过。人是要
　　面子的，富裕起来的人尤其要面子，为了面子，借钱也要置高档些的房子。就这样，一个时
　　髦的概念呼之欲出了：房奴。
　　房奴有很多种，一种确实需要改善住房条件，一种是借钱投机想套利，还有一种便是宋
　　朝的江浙人——为了面子而装胖。江浙人借钱搞装修，“其或借债等，得钱首先充饰门户”
　　（张仲文《白獭髓》）到熙宁年间，杭州甚至有人拿政府贷给的青苗钱买宣纸，买来浸湿捣
　　泥，掺上白胶抹墙，据说能让墙面更光滑。这样装胖自然要付出代价，挣的钱都拿出去还贷
　　了，日常消费受到影响，“妻孥皆衣蔽跣足”，“夜则赁被而居”（张仲文《白獭髓》），比现在
　　的房奴还惨。
　　统计一下幸福指数，住瓦房的房奴不见得会比住土窑的农牧民排名靠前，毕竟节衣缩食
　　还贷的滋味并不好受。也就是说，虚荣心总会驱使相对不富裕的人选择当房奴，而当房奴的
　　状态又阻碍着幸福指数随经济发展一同上升。在什么情况下虚荣心会失效呢？一般来说，要
　　么大家都有钱，都置得起好房子；要么大家都没钱，都住土窑；要么没钱的人修养很高，别
　　人的优越对他构不成刺激。前两种情况不现实，因为有钱和没钱是相对的，只要存在收入差
　　距，就存在有钱和没钱的区别。剩下第三种情况，假定人人心如古井，不因有房而炫耀，也
　　不因没房而自卑，从此无欲则刚，肯定不会再去贷钱搞装修了。可是没了欲望，也就没了经
　　济发展的原动力。
　　还有两个指望，一是置房的成本不那么高，二是政府负责为相对没钱的购房者提供廉价
　　房源。关于后一点，宋朝没这项政策，现在好多国家都有。
[quote]原帖由 [i]燃灯佛[/i] 于 2008-7-4 20:35 发表 [url=http://bbs.tongji.net/redirect.php?goto=findpost&pid=7934299&ptid=579065][img]http://bbs.tongji.net/images/common/back.gif[/img][/url]
后唐的楼市调控
　　从2001 年到2005 年，全国房价以8.95%的平均增幅一路狂涨，将大批购房者碾压在地，
　　连皮带肉刮他们一层，然后裹着血肉呼啸而去了。中央政府出面阻止，先出台了一“国八条”，
　　没挡住； ... [/quote]

卖房先问亲邻
　　您交订金、交首付、交月供，费尽心力买来一套房子，然后坐在装修好的客厅里，长出
　　一口气说：这房子终于是我的了。
　　然而那房子并不是您的，您只能暂时在里面居住，等脚下那块地的使用期限一到，无论
　　您的房子有多新，都要无偿的、没有商量余地的收归国有。换言之，您并不拥有那套房子的
　　完全产权，它总有一部分是公共的。
　　我们知道，现代人买房，买到的其实是一个权利束，这其中包括对房子的居住权、抵押
　　权、租赁权、出售权，对脚下那块土地的使用权，以及不让邻近物业影响我们采光之类的相
　　邻权，不让其他建筑妨碍我们出门之类的地役权。而所有这些权利，都有一个时间限制，或
　　者70 年，或者更短。
　　没有时间限制的是古代。秦汉唐宋元明清，除了王莽等几位偶尔来一次产权改革，更多
　　的时候，中国人对不动产享有永久产权。换言之，没有时间限制。
　　没有时间限制不等于没有别的限制。假定我是一宋朝人，靠着历年存款买下一处房子，
　　彼时找了中人，立了房契，交了钱款，抽了契税，让本地县尉大老爷在房契上盖了章，备了
　　案，现在那房子就属于我的了。我可以在里面住一辈子，再传给我的儿子，我的儿子住一辈
　　子，再传给我的孙子，子子孙孙无穷匮也，旧了就翻修，有钱了就扩建，除非碰上改朝换代
　　土地改革，否则那房子永远是我们李家的。这样看起来挺好，可是等我想把房子卖掉时，麻
　　烦就来了：有人限制我卖房。
　　限制卖房的有三种人，一是族人，他们说我卖房败家，给同族同宗的人丢脸；二是四邻，
　　他们一直跟我处街坊，好像不舍得忠厚诚恳的老邻居李小二被一个陌生人所代替；三是租我
　　房子的房客，他们似乎是怕新房东一来就要上调房租。其实这些都不是原因，真正的原因是
　　法律，法律给了他们限制我卖房的权利。
　　宋太祖时期有明文规定：“应典卖倚当物业，先问房亲，房亲不要，次问四邻，四邻不
　　要，他人并得交易。”（《宋刑统》卷13）这是给了族人优先购买权，让我卖房时必须征求族
　　人的同意。
　　宋太宗时期又有明文规定：“据全业所至之邻皆须一一遍问，候四邻不要，方得与外人
　　交易。”（《宋会要辑稿》食货卷，民产杂录）这是给了四邻优先购买权，让我卖房时必须征
　　求四邻的同意。
　　宋仁宗时期再追加一条：“户绝庄田检覆估价晓示，见佃户依例纳钱，竭产买充永业……
　　佃户无力即问地邻，地邻不要方许全户收买。”（《宋会要辑稿》食货卷61）又给了房客、佃
　　户们优先购买权，我卖房也要征求他们的同意。
　　按照上述法律，我要列个“问帐”（到元代又叫“问贴”），写明我想卖房的理由，以及
　　想卖多少钱，先交给三叔二伯九弟八哥他们，问这些族人是否乐意买我的房，如果他们都说
　　“No”，再拿着问帐去找隔壁王大爷和对门张大妈，如果他们也摇头，再找租我房子的房客
　　们开个会，问问他们是否愿买。总而言之，我必须让问帐上密密麻麻列满大家的签名，才有
　　权把房子卖给别人，否则就是违法，族人、四邻以及房客们就有可能去举报我。
　　现在您买的房子，最后总要收归国有，因为那房子不只是属于您，还属于国家；而我在
　　宋朝卖房子，又必须取得别人的同意，因为那房子不只是属于我，还属于集体。从古到今，
　　不动产从来不会有完全产权。
　　作者自注：
　　1.即使在西方，私人不动产也没有完全产权，如许多国家都像中国一样对地产使用权实行时间限制，同时也用详细规划控制着私人房产的使用方式。之所以会这样，是因为国家必
　　须要从不动产中取利，也要避免私人房产对公共利益构成威胁。
　　2.卖房先问亲邻是宋元明清四个朝代通用的法律（有学者认为始于五代，窃以为该比五
　　代更早，在晚唐就应有了这种规定），其背景则更大程度上出于宗族思想，以及对宗族利益
　　的保护。
　　3.问贴、问帐最初没有固定格式，拿一张白纸让亲邻签名就行，到元代则出现了官方印
　　制的问贴，买一张要花几文到几十文不等。
[quote]原帖由 [i]燃灯佛[/i] 于 2008-7-4 20:35 发表 [url=http://bbs.tongji.net/redirect.php?goto=findpost&pid=7934300&ptid=579065][img]http://bbs.tongji.net/images/common/back.gif[/img][/url]
宋朝房奴问题
　　且冒险一回，把历史的时针拨到宋朝，然后扎个筏子，沿长江顺流东去。其间我们别忘
　　了停筏上岸，对沿途民居作些考察。
　　如果我们命大，将有机会看到青海的土窑、四川的坞堡、湖北的竹楼、 ... [/quote]

明太祖的“国六条”
　　话说大宋年间，山东清河县有个风流子弟，此人复姓西门，单名一个庆字，在县前开着
　　一个大大的生药铺，现住着门面五间到底七进的房子。
　　——这是《金瓶梅》的开篇。
　　大家知道，《金瓶梅》貌似在讲宋朝，实则是讲明朝，假设这位西门庆不是虚构的艺术
　　形象，而是活生生的人，此人确实生在明朝，确实在清河县前开了个生药铺，确实住着门面
　　五间、到底七进的房子，那么我们可以断定：此人是个违法犯禁之徒——他违反了明太祖的
　　“国六条”。
　　明太祖在洪武二十六年发布了“国六条”，其内容如下：
　　一、任何人不得超越等级建房；
　　二、居民门窗不得使用朱红油漆；
　　三、庶民住房不得超过三间；
　　四、功臣宅邸两边可以保留五丈空地；
　　五、军民房屋不许建成五间或九间；
　　六、寺观庵院不得使用斗拱。
　　很明显，西门庆违反了第三条，他虽然有钱，不过是个庶民，庶民住房不得超过三间，
　　而他家“门面五间、到底七进”，至少三十五间之多。
　　现在发布“国六条”，是为了限制房价增长过快，以确保经济的稳定；明朝发布“国六
　　条”，是为了教育人们分清上下，以确保等级的稳定。两个“国六条”的实施效果都不那么
　　理想。大明弘治年间，浙江太平府三分之二的商人把私宅建成了官邸；嘉靖年间，南京城私
　　人经营的河房到处都是红漆彩绘。为了杜绝类似情形一再出现，明太祖在洪武三十五年对“国
　　六条”进行细化，到正统十二年，明英宗又重申了“国六条”，然而收效甚微，臣民建房违
　　规之势愈演愈烈。
　　那年月，再大大不过圣旨去，“国六条”就是圣旨，西门庆们偏敢顶风而上，莫非是惩
　　罚措施不严厉？《大明律》有规定，庶民建房逾制，轻笞五十，重笞一百。笞就是用大板子
　　往屁股上抡，要是使得劲足，笞五十就能让您后半生瘫痪，没练过金钟罩的人没理由不怕笞
　　的。问题在于，负责去笞的不是明太祖，而是地方官，地方官笞的力度大有玄机，西门庆白
　　花花的银子送上去，那地方官怕是不但不笞，还会给西门大官人来个按摩。
　　所以说，中央政令一到地方就难以执行，是因为地方官有逐利倾向，正是地方官的逐利
　　阻碍了“国六条”，这个道理人所共知。
　　怎样能让地方官不去逐利呢？王莽早就试过德化的方法，他老人家苦口婆心，号召有权
　　有势的同志不要再搞土地兼并，而要把土地分给穷人，最后也只在历史上留下个笑柄而已。
　　靠道德的约束力来消除地方官的逐利，就像臭棋篓子下棋，总指望别人按自己想的路子走子。
　　合乎常识的做法是把棋下得凌厉一些，逼着对方不得不按你设定的路子走。而要逼着地方官
　　不逐利，仅靠自上而下的监督是不成的，还得有明晰的、多样的、不可侵犯的私权来对抗，
　　大明朝不流行这个，今天的发达国家无一不在这样做。
　　如果给明太祖提建议，不外如是：想让“国六条”得以贯彻，就必须遏制地方官逐利，
　　要遏制地方官逐利，就必须让民众有足够的私权。想来明太祖会说：私权一多，地方官事就
　　难办，我还指着他们给我办事呢。
　　效率与公平，这又是一对矛盾。
[quote]原帖由 [i]燃灯佛[/i] 于 2008-7-4 20:36 发表 [url=http://bbs.tongji.net/redirect.php?goto=findpost&pid=7934301&ptid=579065][img]http://bbs.tongji.net/images/common/back.gif[/img][/url]
卖房先问亲邻
　　您交订金、交首付、交月供，费尽心力买来一套房子，然后坐在装修好的客厅里，长出
　　一口气说：这房子终于是我的了。
　　然而那房子并不是您的，您只能暂时在里面居住，等脚下那块地的使用期 ... [/quote]

永乐朝的永租权
　　我刚参加工作那会儿，钱包很瘪，跟大多数同学一样，租套公寓安了家。说公寓其实勉
　　强了些，那不过是近郊农民在自家宅基上建的筒子楼，底层住房东，上面住房客，每层都是
　　东西一走廊，南北两排标准间，每个标间住一户房客，每户房客每月交一次房租。房租倒不
　　贵，才九十块钱。当时玫瑰五块钱一支，烩面三块钱一碗，给自行车打一回气要花两毛钱，
　　一个月房租也就是送女朋友十八支玫瑰、或者吃三十碗烩面、或者给自行车打四百五十回气
　　的事儿。
　　房租是便宜，却住不安生：老是要搬家。譬如说，那幢楼原来是七层，房东嫌低，要改
　　成十层，作为房客你得搬吧？再譬如说，这几年房价吃了疯药似地狂涨，房东发现卖比租划
　　算，每天领一拨人闯进你的租屋视察，作为房客你还得搬吧？这些破事儿也不只在城郊租房
　　会碰到，在市区同样屡见不鲜，搬来搬去，你就会对租房深痛而恶绝之，油然而生哪怕卖肾
　　也要买房之心。所以每当有人号召大伙通过租房来解决住房问题的时候，我就想说：您倒是
　　给一配套政策啊，最起码，总得保证我们不用搬那么频繁吧？
　　保护租户的配套政策以前是有的，对经济史有涉猎的朋友都知道一个永佃权，就是说佃
　　户租了地主的土地，只要一直按契约缴纳地租，就可以永远耕种下去，哪怕地主把那块地卖
　　给别人，也不妨碍租约继续生效。还有一种权利是在房东和房客之间设定的，经济史界少有
　　提及，但事实上却存在过，我大胆称之为“永租权”。举例言之，明朝永乐十四年（1416），
　　安徽省祁门县居民谢俊杰，将瓦屋三间卖给了族叔谢振安，出售之前，那三间瓦屋已经租给
　　一位叫汪祖的人，谢俊杰在房契上写道：“即不移他处。”也就是说，业主虽然换了，房客仍
　　有继续居住的权利，只要还交着房租，新业主就不能赶人家。永乐十五年（1417），还是在
　　祁门县，某居民谢梦辉把房子卖给同乡居民李从舟，房契上同样注明不妨碍原房客程纹得、
　　黄虎等人继续租住。三年前我扛着经纬仪到处乱窜，对过去发生的事儿一无所知，当然更不
　　知道这些事例，倘若知道，必定找一时光机返回明代——至少那时候不用被人像狗一样赶着
　　挪窝。
　　作为中华国民的一分子，我乐意响应那些号召，通过租房来解决住房问题，也希望能有
　　一些落地生根的政策或法律，让我能像住在买来的房子里一样，舒心且安心地住在租来的房
　　子里。到现在为止，这些政策或法律还没出台，但我不急，只要房价就这么一路涨下去，它
　　们出台是迟早的事。

[quote]原帖由 [i]燃灯佛[/i] 于 2008-7-4 20:36 发表 [url=http://bbs.tongji.net/redirect.php?goto=findpost&pid=7934302&ptid=579065][img]http://bbs.tongji.net/images/common/back.gif[/img][/url]
明太祖的“国六条”
　　话说大宋年间，山东清河县有个风流子弟，此人复姓西门，单名一个庆字，在县前开着
　　一个大大的生药铺，现住着门面五间到底七进的房子。
　　——这是《金瓶梅》的开篇。
　　大家知道 ... [/quote]

成化八年租售比
　　判断买房是否划算，一般参考以下两点：
　　一、存款利息有多高；
　　二、同类房子的租金有多高。
　　如果存款利息很低，房屋租金很高，买房当然划算；如果存款利息很高，房屋租金很低，
　　买房就不如租房了。
　　比方说，您花100 万买套房子，存款年利是3%，租同样一套房子每年要花5 万元，您
　　买房就是一理性行为，因为把那100 万存进银行，远没有买房取租更来钱。如果存款年利是
　　5%，而同类房子一年的租金只有3 万元，花钱买房就不如存款取利了。存上100 万，光年利
　　就有5 万元，您靠利息完全可以租一套更好的房子，还可以永远住下去，不用担心什么70
　　年产权——众所周知，利息是没有时间限制的。
　　还可以简化一下判断过程，拿年租除以购房款，得到的数据叫“租售比”，再拿租售比
　　和利率比较，租售比小于利率，买房就不如租房；租售比大于利率，租房就不如买房；如果
　　租售比等于利率，租房和买房就都是理性选择。
　　目前五年期以上整存整取的利率是5.22%，扣除利息税之后，还剩将近5%。今天购房者
　　仍在暴涨的楼市中乱冲乱撞，说明租售比一直雄踞在5%以上才对。事实却完全不是那么回
　　事儿，现在北京、上海、深圳、杭州等城市中心城区的租售比已经下降到3%到4.44%之间，
　　远低于5%的合理水平了。考虑到绝大多数购房者都是通过按揭的方式买房，即使当地租售
　　比超过5%，买房也未必划算，因为对贷款买房的朋友来说，租售比应该超过贷款利率而不
　　是存款利率。
　　但也不能武断地下结论，说入市买房的朋友都吃了疯药。先贤讲过，人除了是经济人，
　　还是社会人，换成大白话，就是说人除了爱钱，还爱面子。比如我本人，一早就明白怎么算
　　租售比，也信死了中国楼市泡沫必破，但我宁可抛弃稳定的存款年利和自由的租房生活，跑
　　去让人按在地上，每月揭一层皮，也得换一“有产者”的称号，不然心里发虚：别人都有房，
　　偏你没房，算怎么回事儿？
　　突然想起成化八年（1472）的吴江来了，那年吴江出赁系官房舍（即国有房产）16035
　　间，收租7352 两，平均每间租金不到半两银子，如果买断的话，每间售价则在8 两左右，
　　租售比约为6%，而民间放贷至少能取9 分利，也就是年利9%，可见租售比小于利率，买房
　　不如租房。可是当时买房的人前赴后继，租房的人寥寥无几，到弘治元年（1488），一万多
　　间系官房舍差不多卖完了。
　　宋朝有位叶梦得先生，置房买地从来不瞧租售比，“勿计厚值”，“能买则买之”。这种变
　　态心理不只他有，我也有，从两宋到现在，我们这些华夏子孙统统都有，这就叫有中国特色
　　的置业主义。
　　作者自注：
　　1.租售比有两种算法，一种拿月租除以购房款，一种拿年租除以购房款，为了方便比较，
　　我选择了后一种算法；
　　2.文中说，合理的租售比应该高于或等于5%，这个结果不同于一般提法，但非常接近
　　国际警戒线。而且我觉得，由于银行五年期存款利率要高于三年期国债利率，直接取银行利
　　率作为租售比参照物，要比取国债利率加风险调整系数作为租售比参照物更简便；
　　3.成化八年吴江县城系官房舍情况，出自《弘治吴江志》卷二，“贡赋”一节；
　　4.文章结尾还提到叶梦得的置业理念，出自叶某所著《石林治生要略》。
[quote]原帖由 [i]燃灯佛[/i] 于 2008-7-4 20:36 发表 [url=http://bbs.tongji.net/redirect.php?goto=findpost&pid=7934303&ptid=579065][img]http://bbs.tongji.net/images/common/back.gif[/img][/url]
永乐朝的永租权
　　我刚参加工作那会儿，钱包很瘪，跟大多数同学一样，租套公寓安了家。说公寓其实勉
　　强了些，那不过是近郊农民在自家宅基上建的筒子楼，底层住房东，上面住房客，每层都是
　　东西一走廊， ... [/quote]

弘治朝集资购房事件
　　话说弘治年间，南京有个部门叫国子监，负责管理国立大学，并对国立大学的学生进行
　　教育和监管，属于那种油水不多、威权也不重的公共事业单位。这个单位的在编人员共有
　　33 个，其中祭酒1 个，是头头；司业1 个，是副头头；下面又有5 个博士、15 个助教、10
　　个学正。祭酒是从四品，副厅级公务员；司业是正六品，正局级公务员。这种品级轮不到享
　　受皇上的赐第，下面的博士啊助教啊学正啊什么的，就更别提啦。
　　那时候，南京有一半以上的土地属于国有，剩下的掌握在私人手中。这33 位公务员要
　　想建房，必须先从国家的楼店务或者私人手里买地，而南京城内寸土寸金，地价已经涨到了
　　“一步一两”（这里的步是弓步简称，240 弓步合1 亩，明代1 亩有638 个平方，因此每弓
　　步不到3 平方米）。有道是房随地走，地皮这么贵，房子也不会便宜，且不说秦淮河畔的独
　　栋别墅，单是夫子庙后一间破瓦房，没几十两银子也是抢不到手的。而明朝又不搞高薪养廉，
　　国子监诸位同仁薪水都不多，祭酒每年能领252 石老白米，司业能领120 石，五经博士是
　　90 石，助教是72 石，学正只有66 石。按政府一厢情愿，1 石老白米相当于1 两银子，其实
　　只要不逢灾年，1 石米还卖不到7 钱银子，这么一换算，祭酒年薪不到180 两，学正年薪不
　　到50 两。身为国家干部，赖好也要租个小独院不是？而当时一处三间正屋不带耳房的宅子，
　　月租在5 两左右——年薪不到50 两的学正根本租不起。
　　怎么办呢？幸亏头头有办法，想到了集资购房。这位头头就是谢铎，明代有名的文学家
　　和大藏书家，此人在弘治初年当上南京国子监的祭酒，很快就用集资购房的办法，给全体同
　　事解决了住房问题。
　　明朝规定，凡正九品以上的干部，都可以配勤务，如果不要勤务，勤务那份工资就成了
　　干部的补助。就像现在给领导配车，本来该配一辆红旗，如果不要红旗，每月就有1500 块
　　钱的车补。当时谢铎号召大家，勤务能不要就不要，补助能多领就多领，把钱攒起来，然后
　　一起买房。就靠这种办法，国子监这帮人每年攒下330 两银子，后来由谢铎出面，从当时的
　　国有房屋管理机构，也就是楼店务手里，买下了“官廨三十余区”（焦竑《玉堂丛语》卷2），
　　国子监33 位在编人员，刚好每人一所。
　　如前所述，勤务是为大家配备的，靠省下勤务多出来的补贴，本来就属于国子监全体同
　　仁，为什么非要作为小金库贮存起来，再集体购买呢？再说了，每年多出来330 两银子，分
　　摊到每人头上也不过10 两而已，只多出来这个小数目，怎就能很快买上房呢？
　　要知道，谢铎是向楼店务买的房，楼店务是公共事业单位，国子监也是，大家同在一个
　　系统，自然要给点儿优惠。相信谢铎他们集资购房时享受到的优惠，不比今天公务员集资建
　　房时享受到的优惠差。
[quote]原帖由 [i]燃灯佛[/i] 于 2008-7-4 20:36 发表 [url=http://bbs.tongji.net/redirect.php?goto=findpost&pid=7934303&ptid=579065][img]http://bbs.tongji.net/images/common/back.gif[/img][/url]
永乐朝的永租权
　　我刚参加工作那会儿，钱包很瘪，跟大多数同学一样，租套公寓安了家。说公寓其实勉
　　强了些，那不过是近郊农民在自家宅基上建的筒子楼，底层住房东，上面住房客，每层都是
　　东西一走廊， ... [/quote]

集体躁狂的嘉靖楼市
　　嘉靖年间，江西、江苏和浙江都属于比较富裕的省份。论农业，稻米平均亩产接近两石。
　　论工商业，明初兴建的兵工厂大半集中在江西和江苏，民营的丝织作坊则在浙江城乡遍地开
　　花。论经济活跃程度，近三分之一的农民离开土地，移民城镇，“以货殖为恒产”（《皇明经
　　济文辑》卷九，地理一），而“缙绅士夫多以货殖为急”（黄省曾《吴风录》），连公务员也纷
　　纷下海经商，“官之贾十七”（《松窗梦语》卷四，商贾纪）。这仨地方，跟全国其他省份比起
　　来，也算是率先跨入了先富行列。
　　奇怪的是，这仨地方的人也最抠门。
　　比方说，您回到嘉靖年间，在江西南昌某位市民家里做客。早餐是大米饭，您边往嘴里
　　扒，边东张西望找菜碟。甭找，前两碗只能干吃，吃到最后，餐桌上才会出现几根老咸菜。
　　江西老表管这种吃法叫“齐打底”，意思是说，前面光吃白饭，到最后再来点儿爽口的，完
　　了一回忆，似乎吃过的每一碗都配了菜。这样既省菜，又能哄住肚皮。
　　然后您又去浙江杭州某位市民家里做客。这回碰上个大方的主儿，给您摆了满满一桌，
　　七荤八素琳琅满目。您高兴，捏个桃子放嘴里，一咬，木头的；再夹只火腿放嘴里，一咬，
　　还是木头的。满桌子美食，除了中间那碟老咸菜是真的，其余都是木雕。
　　这么待客并无恶意，人家平日吃的比这还惨，那位江西老表招待您，用的是“齐打底”，
　　而他自己吃米饭，连打底都略去，从头到尾白饭到底。您会说：又不是没钱，这么节省图什
　　么啊？这话如果是对杭州那位市民说的，他会兴奋地拉住您的手，邀请您参观他的房子。而
　　他的房子肯定又宽敞又漂亮，因为他从牙缝里省下来的钱，都花到买房和装修上了。
　　也不知道这股风是从哪年哪月刮起来的，反正自打弘治以后，浙江人的房子就必须带客
　　厅了，江西人的房子就必须带兽头了（一般来说，官方禁止民间建筑使用兽头作装饰，但在
　　明朝中后期，这种禁令形同虚设），江苏人的房子里面就必须摆上时尚家具和精美古玩了。
　　浙江太平县，人们起房盖屋，“屋有厅事，高广倍常，率仿品官第宅”（嘉靖《太平县志》卷
　　2，地域志下）。江苏仪真县，人们典到二手房，不管能住多少年，先扩建再装修，让房屋鸟
　　枪换炮金碧辉煌，“重檐兽角，有如官衙”（隆庆《仪真县志》卷11，风俗考）。
　　大房子比小房子住着宽敞，精装修的房子比毛坯房住着舒畅，居室里面陈设花样多一些，
　　也比光秃秃的四堵墙更养眼，所以只要经济条件允许，把多少钱花到房子上面都无可厚非—
　　—都是满足日益增长的物质文化需要嘛。另外，如果你的房子很大，很豪华，别人就会羡慕
　　和妒忌，而对大多数普通人来讲，别人的羡慕和妒忌才是他快感的源泉，所以更有必要把房
　　子往豪华上弄了。
　　问题是，当时大多数市民还没富到可以尽情往房子上砸钱的地步，许多家庭就像咱们前
　　面讲的那样，为了弄套好房子，不得不缩减最基本的日常开支。胃口不要了，营养不要了，
　　健康也不要了，只为一房子，让别人羡慕让别人妒忌。其实他们根本没那条件。没条件而硬
　　上，就叫打肿脸充胖子，就是显摆和抖骚了。
　　也不必过于贬低人家的素质，嘉靖年间的明朝人总不至于都浅薄，总有一部分朋友是鄙
　　视显摆和抖骚的。那部分朋友，他们很理性，他们不跟风，他们量米下锅，他们租房，他们
　　小户型，他们简装修，但是最后，他们都吃了亏，因为超前消费的那拨人已经把房价抬得越
　　来越高……
　　有个词儿叫“集体躁狂”，嘉靖年间的楼市就是集体躁狂的楼市，在那种楼市里面，你
　　越不躁狂入市越晚，入市越晚越吃亏。
[quote]原帖由 [i]燃灯佛[/i] 于 2008-7-4 20:38 发表 [url=http://bbs.tongji.net/redirect.php?goto=findpost&pid=7934308&ptid=579065][img]http://bbs.tongji.net/images/common/back.gif[/img][/url]
弘治朝集资购房事件
　　话说弘治年间，南京有个部门叫国子监，负责管理国立大学，并对国立大学的学生进行
　　教育和监管，属于那种油水不多、威权也不重的公共事业单位。这个单位的在编人员共有
　　33 个，其中 ... [/quote]

从《金瓶梅》看明代楼市
　　《金瓶梅》这本书，从出世到现在，不知被扣了多少帽子。天下第一淫书，说的是它；
　　中国第一部世情小说，说的还是它；一个狠骂，一个猛夸，褒贬不一相差千里。然而，是色
　　情还是历史，关键在于欣赏角度，比如说，我们以购房者的眼光读它，看到的就全是房产交
　　易。
　　《金瓶梅》里的明代市民（这里需要补充一下，《金瓶梅》讲的虽是宋朝故事，却是写
　　于明朝，文中风土人情也处处表现明代特色，仅看以白银作为日常货币这一点就知道），主
　　要靠三种途径解决住房问题，一是租房，二是典房，三是买房。
　　翻开第一回，原籍阳谷县的武大郎来到清河县，作为流动人口，自然没房，而卖炊饼本
　　小利薄，又没钱买房，所以就在紫石街“赁房居住”。后来与潘金莲结婚，被原房东张大户
　　的老婆赶出来，“遂寻了紫石街西王皇亲房子，赁内外两间居住”。像武大郎这种人，属于典
　　型的租房群体。
　　典房比租房要划算。武大郎租房，每月都要向房主交租金，如果换成典房，只需要把一
　　笔典房款付给房主，就能按约定期限，住上十二、三年，到期后，典房款一文不少还是自己
　　的。这种房产交易现在很少见，而在明代，甚至到了民国，典房一直与租房并驾齐驱，为众
　　多无房人士解决了燃眉之急，唯一的缺陷，需要押上一大笔典房款。《金瓶梅》里，潘金莲
　　建议典房，武大郎说：“我那里有钱典房？”潘金莲说：“呸！浊才料，你是个男子汉，倒摆
　　布不开，常交老娘受气。没有银子，把我的钗梳凑办了去，有何难处！”于是卖了首饰，“凑
　　了十数两银子，典得县门前楼上下两层四间房屋居住。”
　　从租房到典房，武大郎算是升了一个档次，照这个趋势下去，不要多久，他们夫妇就能
　　买上自己的房子了，可惜武大郎早早被老婆毒死，没能圆上买房的梦。事实上，即便没被毒
　　死，凭他卖炊饼那点儿利润，一辈子也凑不够房钱——因为房子太贵了。《金瓶梅》第五十
　　六回，西门庆的结义兄弟常峙节要买房，朋友帮他做预算：“一间门面、一间客坐、一间床
　　房、一间厨灶──四间房子是少不得的。论着价银，也得三四千多银子。”一套四开间的房
　　子，要花三四千两，而那时候清河县的县令，堂堂从七品的国家公务员，一年的薪水才84
　　石老白米，折合银子350 两。也就是说，就算县长去买房，如果不贪污的话，也得十年不吃
　　不喝才能攒够房钱。可见在明代买房，也并不是一件容易的事儿。
[quote]原帖由 [i]燃灯佛[/i] 于 2008-7-4 20:38 发表 [url=http://bbs.tongji.net/redirect.php?goto=findpost&pid=7934310&ptid=579065][img]http://bbs.tongji.net/images/common/back.gif[/img][/url]
集体躁狂的嘉靖楼市
　　嘉靖年间，江西、江苏和浙江都属于比较富裕的省份。论农业，稻米平均亩产接近两石。
　　论工商业，明初兴建的兵工厂大半集中在江西和江苏，民营的丝织作坊则在浙江城乡遍地开
　　花。论 ... [/quote]

借房等死
　　350 年前，黄宗羲在浙江余姚买房置地的时候，斯宾诺莎刚刚租下阿姆斯特丹郊外一个
　　阁楼。160 年前，魏源在江苏高邮买房置地的时候，叔本华正租居在法兰克福好希望街17
　　号。黄、魏二人是炎黄子孙，斯宾诺莎和叔本华是老外，前者誓死追求自有房产，不给自己
　　弄一套房子决不罢休，后者似乎有房住就成，并不在乎那套房子的产权是否归在自己名下。
　　我还记得，斯宾诺莎从24 岁开始租房，此后二十多年一直追随同一个房东，人家搬家
　　他也跟着搬家。1677 年，斯宾诺莎死于肺病，死前把手稿锁了起来，钥匙则交给房东保管，
　　想必始终没能混上自己的房子。叔本华大概也一样，1860 年，此人在法兰克福好希望街16
　　号去世，对此好多传记上是这样描述的：“房东太太喊他吃饭，发现他仍坐在桌子旁边，却
　　永远地睡着了。”可见也是做了一辈子无房人士。
　　我没瞧过叔本华和斯宾诺莎的存折，不知道他们是不是因为没有攒够买房的钱，才租房
　　过一生的。不过即便钱没攒够，也不妨碍买房不是？他们完全可以申请按揭。如果首付都没
　　攒够，那就去掏父母的腰包，把他们榨干榨净，不信挤不出钱来。如果父母也是穷光蛋，还
　　可以找亲戚朋友借呢。这些招儿已经是绝大多数购房者使滥了的，虽然不新鲜，却很实用，
　　相信能帮两位哲学家解决房子的问题。
　　有朋友说：倘若叔本华和斯宾诺莎过于理性，生怕将来还不上，连找朋友借钱都不敢呢？
　　也无妨，他们干脆别借钱，直接借房。借房这招儿也是我们炎黄子孙使过的，930 年前，苏
　　东坡在开封为大儿子办喜事，没有新房，就借了同事范景仁一别墅，两年后才归还。别骂老
　　苏脸皮厚，咱们中国人的老规矩，没有新房不能结婚，当时苏家买不起房，借来的别墅虽然
　　只能住得一时，总比租个小单间作洞房有面子多了。
　　租来的房子不适合结婚，也不适合去死，叔本华和斯宾诺莎死在租屋里，在中国人看来
　　是很丢人的事儿。中国有句古话叫“狐死首丘”，丘就是坟墓，一般视为狐狸的自有房产，
　　连狐狸死时，脑袋都要对准自己的窝，人不死在自己的房子里，岂非连畜牲都不如？所以哪
　　怕为了死，我们也必须买套房，钱不够就贷款，贷不来就借钱，不想借钱就学苏东坡，他借
　　一处别墅结婚，咱借一套房子等死。
　　南宋末年，浙江有位杨与疾先生，没钱买房，租住在县城西门的城楼上。后来年纪大了，
　　听说一位姓周的朋友刚建好一套房，就找到那位朋友，说：“愿假君宅以死。”后来人家借给
　　他了，后来他死了。我猜他死得很幸福。
　　作者自注：
　　1.黄宗羲、魏源买房，分别见于二人年谱，斯宾诺莎和叔本华租房，见于一本很畅销的
　　书，书名叫《伟大的思想》；
　　2.苏东坡借房给儿子结婚，见于《北宋文人年谱》，杨与疾借房等死，见于《南村辍耕
　　录》第五卷；
　　3.在清代志怪小说中，有许多狐狸租房的故事，《聊斋志异》众所周知，不必说它，《夜
　　雨秋灯续录》里则这样说：狐死不仅首丘，而且尽可能要死在自己的家乡。比如山西某狐狸，
　　跑到安徽租房，临死又携家带口回到山西了。您当然明白，这其实不是狐狸的偏好，而是绝
　　大多数中国人的偏好。
[quote]原帖由 [i]燃灯佛[/i] 于 2008-7-4 20:39 发表 [url=http://bbs.tongji.net/redirect.php?goto=findpost&pid=7934312&ptid=579065][img]http://bbs.tongji.net/images/common/back.gif[/img][/url]
从《金瓶梅》看明代楼市
　　《金瓶梅》这本书，从出世到现在，不知被扣了多少帽子。天下第一淫书，说的是它；
　　中国第一部世情小说，说的还是它；一个狠骂，一个猛夸，褒贬不一相差千里。然而，是色
　　情还 ... [/quote]

甭想捆住虚胖的楼市
　　假设你有足够的地皮，也有足够的钱，那么从理论上讲，你想盖多少房子就能盖多少房
　　子，想盖什么样的房子就能盖什么样的房子，因为土地的使用权是你的，钱的所有权也是你
　　的，怎么用怎么花都是你的事。
　　但有个前提：不能违背政策。
　　过去有种政策，把人分成三六九等，也把房子分成三六九等，你是几等人就只能盖几等
　　的房子。等级高的，可以歇山重檐；等级低的，只许硬山单檐。等级高的，可以红墙黄瓦；
　　等级低的，只许粉墙黛瓦。等级高的，可以面阔九间；等级低的，只许面阔三间。
　　这种政策是为了维护等级秩序而设的，你破坏了它，就破坏了等级秩序。
　　现在也有种政策，想管住所有的开发商，让他们努力去盖小房子，不要只盯大房子，每
　　个新建小区内90 平米以下的住宅都不能低于70%。如您所知，这叫“90/70 政策”。
　　90/70 是为了维护公共利益而设的，你破坏了它，就破坏了公共利益。
　　为了等级秩序也好，为了公共利益也罢，对掏钱盖房子的人来讲，两种政策都是一种束
　　缚，束缚着他虚胖的钱袋，也束缚着他膨胀的房子，许他这么样，不许他那么样。
　　两种政策也都有空子可钻。
　　不是让我面阔三间吗？OK，我就按三间盖，每一间都用丈八的梁，丈五的檩子，一间顶
　　两间，明着面阔三间，实则面阔五间。
　　不是让我90/70 吗？行啊，塔式楼，一梯四户，全按小户型，中间随时可以打通，明着
　　90 平米，实则还是180 平米。
　　我读书不多，对隋唐以前基本模糊，隋唐以后还多少了解一些。据我所知，隋唐以后的
　　中国史同时也是一部捆房子史，每一个朝代都在捆房子，但没有哪个朝代是捆得成功的。
　　以清朝为例，当时为了捆住各级官员和普通群众的房子，专门制定了法律条文：从一品
　　干部到二品干部，可以盖七间九架；从三品干部到五品干部，可以盖五间七架；从六品干部
　　到九品干部，可以盖三间七架；至于普通群众，最多只能盖三间五架。无论干部还是群众，
　　超标了都要受惩罚。干部超标，打一百大板，外加开除公职；群众超标，抽五十鞭子，外加
　　拘留户主。
　　这个政策可比我们的90/70 严厉多了，清朝的干部和群众应该不敢违背才是。但不管多
　　严厉的政策，都永远有空子可钻。律例上说，普通群众最多只能盖三间五架。是指所有的房
　　子加起来不能超过三间五架呢，还是单指正房？如果我是开发商，我会趋向于后一种解释，
　　只要正房不突破三间五架就行了，两边的耳房可以加长，厢房可以加长，南房可以加长，过
　　厅可以加长，门楼可以加长，盖成一超豪华四合院，比三品官四品官的还豪华。或许政策制
　　定者的本意是前一种，但只要我有钱，我就可以请来一帮有发言权的人，按我的意思来解释
　　政策，再诱导地方政府出台一些实施条例，在细化中央精神的过程中曲解中央精神。
　　即便政策没有歧义，也未必拴得住盖房的人。乾隆年间，有个高级干部叫傅恒，盖房上
　　万间，在数量上严重超标，也没有挨板子，更没有被撤职，官帽和屁股完好无损。傅恒是怎
　　么做到的呢？——他把盖好的房子转移到了寺庙名下，因为寺庙建筑不受政策限制。
　　其实傅恒还是太笨：转移到寺庙名下，再住也不方便不是？最好的法子，把上万间的房
　　子分开来登记，每次登记都不超标，就像现在开发商把一套180 平米的小复式登记成两套小
　　户型那样。
　　说到这儿您会发现，这楼市就是一肥哥们儿，你捆它肚子，它两肋鼓出来了；你捆它两
　　肋，它肚子鼓出来了；你捆它肚子和两肋，它的皮下脂肪全鼓出来了。哪里有空子，哪里就
　　会冒出一嘟噜肉。除非你把它捆成木乃伊，那样的话，它离死也就不远了，可你的本意并不是想让它死的。
　　作者自注：
　　1.清朝住房等级制度在《大清律例》第57 卷“服舍违式”部分得以落实。原文如下：
　　“职官一品、二品，厅房七间九架，屋脊许用花样兽吻，梁栋、斗拱、檐桷彩色绘饰，正门
　　三间五架，门用绿油、兽面、铜环；三品至五品，厅房五间七架，许用兽吻，梁栋、斗拱、
　　檐桷青碧绘饰，正门三间三架，门用黑油、兽面、摆锡环；六品至九品，厅房三间七架，梁
　　栋止用土刷饰，正门一间三架，门用黑油、铁环；庶民所居堂舍，不过三间五架，不用斗拱、
　　彩色雕饰。”；
　　2.过去的木构建筑，以柱子作承重，柱上横托为梁，梁上纵架为檩。一般每间房需用四
　　根柱子、两根横梁，檩的数目则视屋顶和进深而定。屋顶越高，进深越大，用的檩越多。所
　　谓三间五架，就是指盖三间房，每间房的横梁上架有五根檩；所谓三间七架，就是指盖三间
　　房，每间房的横梁上架有七根檩。同样是三间，三间七架要比三间五架大多了，也宏伟多了；
　　3.文中还提到傅恒建房超标一事，见于清人震钧所著《天咫偶闻》卷3。
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借房等死
　　350 年前，黄宗羲在浙江余姚买房置地的时候，斯宾诺莎刚刚租下阿姆斯特丹郊外一个
　　阁楼。160 年前，魏源在江苏高邮买房置地的时候，叔本华正租居在法兰克福好希望街17
　　号。黄、魏二人是炎黄 ... [/quote]

　　从《红楼梦》看清代楼市
　　《红楼梦》第四回，薛姨妈举家迁往京城，在路上，薛蟠和母亲商议道：“咱们京中虽
　　有几处房舍，只是这十来年没人进京居住，那看守的人未免偷着租赁与人，须得先着几个人
　　去打扫收拾才好。”这里面就有个疑问：既然好几处房子都没人住，又不让往外租，为什么
　　不卖掉呢？
　　您会说，他们薛家富得流油，不在乎那点儿房钱；然而薛家又开当铺，又放高利贷，一
　　直变着法儿的弄钱，说他们不在乎钱那是骗人。您还会说，那是薛家备用的，指不定哪天就
　　要住进去；然而薛姨妈一行进京之后，住的却是荣府“东北角上梨香院一所”，他们薛家那
　　几处闲房仍然是闲着。
　　我倒觉得，薛家之所以不卖房，未必是因为他们不想，很可能是因为他们不敢：薛家是
　　汉军旗人，而在清朝鼎盛时期，旗人的房产交易是受政策限制的。比如说，清初曾规定：“旗
　　地旗房概不准民人典买，如有设法借名私行典买者，业主售主俱照违制律治罪，地亩房间价
　　银一并撤追入官。”雍正元年颁布《八旗田宅税契令》：“查定例内，不许旗下人等与民间互
　　相典卖房地者。”到乾隆时期，政策虽然有所放松，仍然禁止旗人把超过五亩的住宅对外出
　　售——薛家是名门望族，估计哪一处房子都不会少于五亩。有这些政策管着，薛家当然不敢
　　卖房了。
　　现存的史料没有说明清政府是否也限制旗房出租。《红楼梦》里，荣府入不敷出那会儿，
　　探春理家，平儿帮衬，薛宝钗在旁参谋，仨姑娘一致认为大观园里到处是闲房闲地，应该盘
　　活了换钱花。可是到最后，只把池塘、竹林、稻田什么的承包了出去，房子好像一所也没外
　　租。这大概是因为旗房出租也在政策限制之列，想出租必须暗地里来，就像上个世纪八十年
　　代的机关家属院，大伙把房子租给了外来户，却只能给人说那是他们家亲戚。
　　政策限制会使房市低迷，房市低迷会使房价回落，所以清朝前期的房价要比明代便宜。
　　康熙十一年，北京的旗人李某买房三十二间半（清代限制旗人卖房，但并不限制旗人买房），
　　价银只有二百二十两；康熙三十二年，正黄旗常某卖房两间给同旗的何某（清代不许旗人卖
　　房给民间，但是允许房子在旗人内部流转），仅得银三十两。而《红楼梦》里贾琏偷娶尤二
　　姐，在“宁荣街后二里远近小花枝巷内”买房二十间，大概也用不了三百两银子，要知道，
　　当时一斛老白米还一两银子呢。
　　或许您会怀念清朝，因为房价不高，可是您别忘了，清朝的低房价也伴随着种种限制，
　　就像改革之前的公房，它确实很便宜，但您未必买得着。
[quote]原帖由 [i]燃灯佛[/i] 于 2008-7-4 20:39 发表 [url=http://bbs.tongji.net/redirect.php?goto=findpost&pid=7934315&ptid=579065][img]http://bbs.tongji.net/images/common/back.gif[/img][/url]
甭想捆住虚胖的楼市
　　假设你有足够的地皮，也有足够的钱，那么从理论上讲，你想盖多少房子就能盖多少房
　　子，想盖什么样的房子就能盖什么样的房子，因为土地的使用权是你的，钱的所有权也是你
　　的，怎么 ... [/quote]

清朝小户型及其单价
　　第一个问题，什么是小户型？
　　我想，应该就是指小卧室、小客厅、小开间吧。别的两居室90 平方，小户型的两居室
　　50 平方。别的三居室100 平方，小户型的三居室60 平方。别的四居室150 平方，小户型的
　　四居室90 平方。同样的建筑面积，划分更多的功能区间，或者同样的功能区间，占用更少
　　的建筑面积。我觉得，这就是小户型了。
　　但是，怎样才叫“更多”，怎样才叫“更少”，都只是凭感觉，缺乏量化标准，没有指导
　　意义。
　　专业人士的说法。一居室的房子不超过60 平方，二居室的房子不超过80 平方，三居室
　　的房子不超过100 平方，是为小户型。
　　但这种说法跟政策有冲突。众所周知，政策认可的小户型，必须在90 平方以下。
　　90 平方以下的房子又有很多种，假如是在农村盖一瓦房，两架三间，80 平米，谁要喊
　　它“小户型”，我就跟他急。因为“户型”这个词儿貌似只适合别墅以及单元房，咱们那民
　　居连个起居室都没有，跟“户型”不搭界。
　　第二个问题，清朝有小户型吗？
　　单从面积上说，应该是有的。譬如满人刚进北京那会儿，给领导们分房子，一品官20
　　间，二品官15 间，三品官12 间，四品官10 间，五品官7 间，六、七品官4 间，八品官3
　　间，其余不入流小军官每人两间（参见《大清会典事例》卷1120，八旗都统·田宅）。旧式
　　房宅，每四根柱子围合一间，面积大小不等，少则十几个平方，多则二十几个平方，我们取
　　中位数，按每间15 平方估算，则当时一品官300 平方，二品官225 平方，三品官180 平方，
　　四品官150 平方，五品官105 平方，六、七品官60 平方，八品官45 平方，不入流的30 平
　　方。六品以下，房子都不超过90 平方，当然是小户型了。
　　但是清朝的房子都属于旧式建筑，最多面积大些，间数多些，前堆假山，后挖鱼池，点
　　缀点儿人文景观，至于内部格局，并不比现在农村的青砖大瓦房先进多少。似乎也跟“户型”
　　不搭界。
　　为了继续下面的问题，现在请大伙把标准放宽一些，咱们只管面积，不管构造，睁一只
　　眼闭一只眼，把所有面积在90 平方以下的房子都当成小户型。
　　这样一来，清朝就有许多小户型了。
　　第三个问题，在清朝买一套小户型要花多少钱？
　　康熙五十七年（1718），北京大兴县北城日南坊（坊名“日南”，相当于某某街道）有一
　　所楼房出售，该房临街，下面两间开店，上面两间住人，楼后加盖厢房一间，合计5 间房，
　　卖了210 两（参见张传玺《中国历代契约汇编考释》）。
　　乾隆五十八年（1793），安徽休宁县二十一都二图（“都”相当于乡镇，“图”相当于行
　　政村）也有一所楼房出售，不临街，但宅基较大，房子共4 间，卖了270 两（同上）。
　　咸丰七年（1857），浙江山阴县三十六都三图有人卖房，共计平房3 间，卖了60 两（同
　　上）。
　　这三套房子，最大的5 间，最小的3 间，如果不考虑宅基，单算建筑面积，每间还按
　　15 平方，那么它们都不超过90 平方，它们都是小户型。
　　清朝粮食价格，大米一石，贱时二钱三钱，贵时三两四两，咱们姑且取乾隆时江南平均
　　米价：每石一两五钱（参见常建华《清代的国家与社会研究》第二章第二节）为标准，对当
　　时白银价值作个估算：
　　首先，清朝一石相当于今天103 公升，每公升大米重约1.75 斤，故此当时一石米有180
　　斤。按今天中等粳米每斤1.6 元计算，买180 斤米需要288 元。而如前所述，乾隆朝江南地区每石大米一般卖到一两五钱，故此当时一两五钱银子相当于今天288 元，即一两银子相当
　　于192 元。
　　如前所述，康熙五十七年北京大兴那套小户型售价210 两，折成人民币是四万多；乾隆
　　五十八年安徽休宁那套小户型售价270 两，折成人民币是五万多；咸丰七年浙江山阴那套小
　　户型售价60 两，折成人民币是一万多。都不算贵吧？
　　最后再瞧瞧单价。假设每间都是15 平方，则第一套房有75 平方，每平方五百多块钱；
　　第二套房有60 平方，每平方八百多块钱；第三套房有45 平方，每平方二百多块钱。
　　亲爱的朋友们，每平米二百多的小户型，现而今上哪儿找去！
[quote]原帖由 [i]燃灯佛[/i] 于 2008-7-4 20:40 发表 [url=http://bbs.tongji.net/redirect.php?goto=findpost&pid=7934316&ptid=579065][img]http://bbs.tongji.net/images/common/back.gif[/img][/url]
　　从《红楼梦》看清代楼市
　　《红楼梦》第四回，薛姨妈举家迁往京城，在路上，薛蟠和母亲商议道：“咱们京中虽
　　有几处房舍，只是这十来年没人进京居住，那看守的人未免偷着租赁与人，须得先着几个人
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荣府新移民以及房价问题
　　荣国府面积不小，住的人却不多，抹去奴才小厮姬妾丫鬟，正经主子只剩贾母、贾政、
　　贾赦、王夫人、邢夫人、王熙凤、李纨、贾琏、宝玉、贾环、迎春和探春，数一数，统共十
　　二位。元春打小进宫，不住贾府；惜春是宁国府的，只能算客居；巧姐和贾兰在《红楼梦》
　　前八十回里始终长不大，也不能统计在内。所以荣国府的业主，开篇有且只有这么十二位。
　　随后新移民就来了。《红楼梦》第三回，林黛玉进了荣国府；《红楼梦》第四回，薛宝钗
　　进了荣国府。还不止薛宝钗一个，她妈薛姨妈，她哥薛蟠，一窝蜂都来，和林黛玉一样，来
　　了就住下，在荣国府安家了。再后来，贾母的娘家孙女史湘云、薛宝钗的堂妹薛宝琴、薛宝
　　琴的胞兄薛蝌、邢夫人的娘家侄女邢岫烟、李纨寡婶的女儿李纹和李绮，前脚赶后脚也来了。
　　到《红楼梦》第四十九回截止，荣府的土著一个没走，还是十二位；移民却到了十位。十二
　　比十，接近势均力敌的数量关系。考虑到贾母年迈，宝玉体弱，要是来对抗赛，主场未必会
　　赢；如果打群架，薛蟠、薛蝌这对堂兄弟也能把贾政他们全划拉了。不过很遗憾，我们从四
　　十九回往下翻，并没欣赏到移民和土著之间头破血流的场面，他们无论新人旧人，都很和睦
　　地住在荣府。
　　移民和土著之所以能够和睦相处，是因为他们很绅士很淑女，也因为相对于人口来讲，
　　土地空间等有限资源还不够紧张。倘若移民到荣府的不是十个人，而是一千个、一万个，则
　　不仅大观园拥挤不堪，整个荣府都要变成垃圾场，交通会拥堵，绿地会减少，房价也未必不
　　会飞涨——假如那时荣府房子可以自由买卖的话。那时候，贾母大概就会学上海人和北京人，
　　对远道而来的亲戚表现出不好客的一面来。
　　有个问题是：当移民越来越多，空间越来越挤，荣府干嘛不扩建呢？当然可以扩建，但
　　扩建也有限度。东隔壁是宁国府吧？修建大观园已经占了人家半壁江山，怎好意思再占？而
　　南、北、西三面，统统是官街，那是朝廷严禁侵占的。这就像任何一座发展中的大城市，也
　　是移民越来越多，空间越来越挤，房价越来越高，土地越来越少，无论从打压房价出发，还
　　是为了地方利益，那座城市都会有压抑不住的扩张冲动。可是，还有城市规划限制着呢，还
　　有城市规模控制线拴着呢，想扩张，先把规划修订了再说。
　　禁止侵占官街，是因为侵占了就会影响交通；不让突破城市规模控制线，是因为突破了
　　就会占用耕地——没突破之前也占用耕地，但突破之后占的就是救命田了。凭借现有的土壤
　　肥力、耕作技术和耕地存量，早就维持不了粮食自给，那根控制线再接二连三地突破下去，
　　比房价高昂更严重的粮食危机必然发生。不扩张，房价狂涨；扩张了，粮食危机。貌似两难
　　的选择。
　　其实从来没有两难选择。还拿荣府作例子。荣府新移民当中，多数人在老家是有房子的；
　　移民之后，他们的旧房既不变卖，也不上交，就那么空着（薛姨妈家是绝好例证）。于是，
　　土著这边人地紧张、房子奇缺，移民那边倒空置了不少。这时候如果政府出面，不管是给经
　　费还是给补偿，把那些空宅子都拆并了进行复耕，则必将新增一批耕地，然后荣府就能在不
　　影响交通、也不破坏耕地总量动态平衡的前提下，另辟一处宅院，解决房子不够、房价飙升
　　的问题。如您所知，这叫土地置换。
　　土地置换可以打压房价，地方政府也不是不知道，但很少有人对此表现出足够的热情，
　　因为谁都明白，拆并空宅进行复耕的成本实在太高，而收益却远远不如盘活城市存量土地来
　　得明显。就这样，移民继续增多，空间继续减少，规划不断修订，城市缓慢外扩，房价却飞
　　速地不可抑制地飙升着。

[quote]原帖由 [i]燃灯佛[/i] 于 2008-7-4 20:41 发表 [url=http://bbs.tongji.net/redirect.php?goto=findpost&pid=7934318&ptid=579065][img]http://bbs.tongji.net/images/common/back.gif[/img][/url]
清朝小户型及其单价
　　第一个问题，什么是小户型？
　　我想，应该就是指小卧室、小客厅、小开间吧。别的两居室90 平方，小户型的两居室
　　50 平方。别的三居室100 平方，小户型的三居室60 平方。别的四居室1 ... [/quote]

由当铺想起第二套房贷
　　以前没银行，穷哥们儿缺钱了，找朋友借不好张口，找印局借又嫌太吃亏，就收拾收拾
　　家里东西，提溜到当铺去，让人估个价，值一百的给八十，值八十的给五十，讲明期限，写
　　清利息，开张当票，签上名字，一五一十数出钱来，带回去应急。期限一到，连本带息还清，
　　东西还是自己的。万一到期还不上，那么对不起，以前押的东西，大奔也好，棉袄也罢，无
　　论贵贱，归人当铺。
　　当铺不接受存款，也不能异地转帐，更没有兑换旧币的义务，撇开这些，别的倒跟银行
　　没什么两样：银行有贷款业务，当铺也有；银行放贷要求提供担保或抵押，当铺也要求；银
　　行喜欢借款人拿房子做抵押，当铺喜欢借款人拿动产做抵押；借款人还不上银行的钱，房子
　　会被拍卖，借贷人还不上当铺的钱，动产也会被拍卖。
　　所以当铺跟银行一样，也是一种金融机构。
　　金融机构免不了要受监管。现在监管各大商业银行的是央行和银监会，以前监管当铺的
　　是朝廷。现在商业银行为购买第二套住房的居民办理按揭，利率不能低于基准利率的1.1 倍；
　　以前当铺为借贷人办理借款，月利则不能高于朝廷规定的某个标准。比方说，在清朝，自打
　　康熙以后，直到清朝亡国，朝廷都规定当铺“每月取利不得超过三分”（《刑案汇览》卷10，
　　户律·市廛。这也是大明律原文，后被清朝沿用）。
　　“三分”就是3%，具体来说，就是当铺贷给您一万，每月利息要么二百，要么三百，
　　就是不能超过三百。这个标准放到今天当然容易执行，因为银行的效率远远高于当铺，业务
　　量也比当铺大多了，在当铺看来很低的利率，却能给银行带来巨额的利润，再加上银行之间
　　不断竞争，借贷这个过去的卖方市场已经变成买方市场，各大银行为了吸引客户，纷纷推出
　　低息或者变相低息的贷款品种，所以用不着政府限制，甭说月利三分，就是月利二分也没哪
　　家银行会搞——那会使它的贷款品种无人问津。
　　但在清朝则不同，清朝的借贷还是个卖方市场。换言之，就是跟强大的资金需求比起来，
　　当铺所能提供的那点儿借款还是比较稀缺的，许多穷人都来赶当铺的热灶窝，即便月利四五
　　分甚至七八分，当铺的生意照样红火。这样一来，朝廷那条“每月取利不得超过三分”的规
　　定就变得很不受欢迎了。最起码当铺不欢迎。
　　跟所有银行一样，当铺也是逐利的，它们不欢迎朝廷的规定，就会跟朝廷捉迷藏，以保
　　证自己的利润不受损失。举个例子，假设我在清朝置业，手头儿钱紧，付不起房款，在家翻
　　箱倒柜，翻出来祖上留下的一把金夜壶，拿着它去当铺，当铺估价十五万，借给我十万，期
　　限是两年。按照前述那条规定，月利最高也就是3%了，我每月还款不到三千，在当时来说
　　已经够低了。可您猜怎么着？当铺老板刷刷点点，在当票上写下“借款十万、月利三分”，
　　真正借给我的钱却只有八万，而我每月还得按三千还。随便你朝廷怎么审查，这家当铺都没
　　有违反政策，但却变相地提高了利率。
　　变相提高利率的做法在清朝很流行，当时叫“三扣四扣，以八当十”（薛允升《读例存
　　疑》卷16，户律之八）。所谓“三扣四扣”，就是在当票上写一万，实际给你时则要扣掉三
　　千四千。“以八当十”同样也是这个意思。清朝中叶有首诗说得很形象：“利过三分怕犯科，
　　巧将借券写多多。”（查揆《燕台口号一百首》，嘉庆初年刊）这招儿玩得的确很巧。
　　当铺这么搞，朝廷也不至于一点儿对策都没有，早在雍正三年，河南总督田文镜就号召
　　借贷人举报变相取利的当铺，但是没人响应，“穷民任其盘剥”（田文镜《抚豫宣化录》卷4，
　　告示·务禁事）。我猜当时田文镜肯定很迷惑——他是为借贷人的利益着想，借贷人怎么并
　　不积极呢？而我们今天知道，借贷人要比他现实多了：查封了当铺，以后还找谁借款？利率
　　高就高吧，还款压力大一些总比贷不到款要强。

[quote]原帖由 [i]燃灯佛[/i] 于 2008-7-4 20:41 发表 [url=http://bbs.tongji.net/redirect.php?goto=findpost&pid=7934319&ptid=579065][img]http://bbs.tongji.net/images/common/back.gif[/img][/url]
荣府新移民以及房价问题
　　荣国府面积不小，住的人却不多，抹去奴才小厮姬妾丫鬟，正经主子只剩贾母、贾政、
　　贾赦、王夫人、邢夫人、王熙凤、李纨、贾琏、宝玉、贾环、迎春和探春，数一数，统共十
　　二位 ... [/quote]

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